[빅데이터뉴스 임이랑 기자]
한화리츠(451800) 주가가 장교동 한화빌딩 매입 이후 부진의 늪에서 벗어나지 못하고 있다. 일각에서는 장교동 한화빌딩 매입 이후 △자산 포트폴리오 다변화 △한화리츠 가치 증대 △한화생명 유동성 확보 등 어느 하나 제대로 얻지 못한 상황이라고 평가했다.
1일 투자은행(IB) 업계에 따르면 지난해 한화리츠는 유증을 통해 4700억원 자금 조달에 나섰다. 당시 한화리츠 시가총액은 3500억원이다. 이러한 유증 배경에는 장교동 한화빌딩 매입 자금 마련과 기존 단기사채 상환 등이 자리하고 있다.
당시 시가총액 1.5배에 달하는 자금 모집에 시장 반응은 썩 좋지 않았다. 이에 한화리츠 주요 스폰서인 한화생명과 한화손해보험(한화손보) 등이 유증 전체 물량의 약 절반을 책임지기로 했지만, 당시 유증 결과는 참혹했다.
한화생명과 한화손보가 각각 31%, 16%를 인수했지만, 유증 청약률은 77.62%로 약 663억원의 상환 자금 부족분이 발생했다. 이로인해 한화생명과 한화손보가 그룹 내부 지원을 위한 '돌려막기'에 사용됐다는 지적도 일었다.
한화리츠 자산구성은 기타 다른 대기업 스폰서 리츠와 달리 금융 계열사 부동산을 집중적으로 편입했다. 운용자산 현황을 살펴보면 △한화손보 여의도 사옥 △한화생명 노원 사옥 △한화생명 평촌사옥 △한화생명 구리사옥 △한화생명 중동사옥 △장교동 한화빌딩 등이다.
특히 유증 배경이 된 장교동 한화빌딩 매입이 시세보다 고가에 거래됐다는 지적과 함께, 유증 과정에서 발생한 발행가액 감소와 주가 하락도 소액주주들에게 '득 된 것 하나 없다'는 얘기도 나온다. 리테일과 물류센터 등 다양한 부동산 자산을 포함한 경쟁 리츠 대비, 성장성과 다양성 등 한화리츠 투자 매력은 무엇일지 고민스러운 부분이다.
◆'장교동 한화빌딩' 매각·매입에 주주 피해만 키워
한화생명은 한화그룹 금융 계열사의 중간 지주사 격이라 할 수 있다. 지배구조 상 한화생명이 한화손보와 한화자산운용, 한화저축은행 등 주요 금융 계열사 최상위에 위치해 있는 모양새다. 김동원 사장은 한화그룹 금융 계열사를 총괄하는 인물로 평가되며, 한화생명은 경영 능력을 입증하고 그룹 내 입지를 강화는 중요 발판이 되고 있다.
특히 한화에너지 상장으로 김동관 부회장, 김동원 사장, 김동선 부사장이 지분에 따라 자금을 확보하게 된다면 금융 계열사를 담당하는 김 사장은 한화생명 중심의 금융그룹 구축을 목표로 할 수 있다.
현재 김 사장의 한화생명 지분율은 0.23%에 불과하다. 하지만 업계에서는 한화에너지 상장을 통한 자금 확보가 사업 재편의 계기가 될 수 있을 것이라며 긍정적인 시너지를 기대하고 있다.
한화생명의 경우 지난해 유동성 확보를 위해 장교동 한화빌딩을 한화리츠에 8080억원으로 매각했다. 해당 매각 대금은 자본으로 반영돼 지급여력비율(K-ICS, 킥스) 개선에도 긍정적 기대치를 높였다. 하지만 결과적으로 매각 대금을 포함한 한화생명 킥스 비율은 173.1%로 금융당국 권고치 150%를 상회했지만, 심리적 안정선인 200%에는 미치지 못했다.
그룹 내 자산 순환방식으로 외형적인 유동성을 높였지만, 실질적인 재무 건전성 효과는 '제한적'이라는 것이 IB업계 평가다. 다시 말해 장교동 한화빌딩의 한화리츠 편입이 한화생명 재무 안정성에도 크게 영향을 주지 못한 것으로 평가된다.
결과적으로 한화생명은 장교동 한화빌딩을 한화리츠에 매각하며 긍정적인 시너지를 크게 발휘하지 못했다. 오히려 한화리츠 대규모 유증으로 인해 투자자들에게 손실을 입혔다는 지적에 무게가 실린다. 당시 한화리츠 주가는 공모가 5000원에 근접하기도 했지만, 유상증자 여파로 전일 종가 기준 3855원에 장을 마감했다.
상장 당시 배당도 변경된 상황이다. 한화리츠는 상장 당시 공모가 기준 5년 평균 배당수익률을 6.85%로 제시했지만, 장교동 빌딩 매입 이후 배당수익률 5.5%로 하락했다.
한편, 투자자들 사이 장교동 한화빌딩에 대한 한화리츠 고가매입에 대한 구설수도 끊이지 않고 있다. 장교동 한화빌딩 감정평가 과정에서도 원가법이 제외되고 거래사례비교법과 수익환원법만 적용돼, 투자자들이 자산 고평가로 인한 잠재적 손실이라는 비판도 나온다.
IB업계 관계자는 "리츠는 낮은 조달비용으로 높은 현금흐름이 기대되는 자산을 매입해야 하는데 장교동 빌딩은 한화리츠가 자체적으로 감당할 수 없는 자산매입에 가깝다"며 "장교동 빌딩이 한화생명 자본확충에 일조했는가에 대해서는 의문"이라고 설명했다.
이어 "한화생명이 김동원 사장에게 어떠한 위치인지, 이를 위한 유동성 확보를 위해 한화리츠에 장교동 한화빌딩을 매각하고 결국 한화리츠는 유증으로 인해 주가가 폭락해 주주들의 피해만 키웠다"고 첨언했다.
